Hamide HANGÜL
Konut fiyatlarının arz yetersizliği ve enflasyonla hızlı yükselişi, kiraları da hızlı tırmandırdı. Son üç yılda kira artışları 2’ye 3’e katlanırken, 2-3 bin lira olan rakamlar 10-12 bin liraya, 5 bin liralıklar 15-20 bin liraya, 20 bin lira olanlar da 45-50 bin liralara kadar çıktı.
Fahiş artışın kiracının ödeme gücünü zorlaması, ev sahiplerinin de enflasyonla güncel rayice göre bedel talep etmesi her iki tarafı da mahkemede karşı karşıya getirdi. Ev sahibi kiracı uyuşmazlıklarıyla Sulh Ceza Mahkemelerinin, tahliye davalarıyla kilitlenmesi ve mahkeme için bir yıl sonraya gün verilmeye başlanması, arabuluculuk sistemini de beraberinde getirdi.
Böylelikle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira davalarında, önce arabulucuya başvuru şartı getirildi. Bu sistemle amaç kira dosyalarının kısa sürede uzlaşıyla çözülmesi, mağduriyetlerin giderilmesi ve mahkemelerde dava yükünün hafifletilmesiydi. Uzmanlara göre, sistem, ülke genelinde yaklaşık yüzde 50 oranında istenilen sonucu ulaştı. Ancak büyük şehirler, ayrı tutulduğunda tablo biraz daha farklı.
Büyük şehirlerde istenilen oranı tam yakalayamadı
Kira davalarındaki son durumu konuştuğumuz Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Türkiye’de geçen yıl eylül ayında başlayan kirada arabuluculuğun, mevcut sisteme belli bir katkı sunduğunu, başarı oranının toplama bakıldığında yaklaşık yüzde 50 olduğundan bahsedildiğine işaret etti. Ancak bu katkıyı bölgesel olarak ayırmanın daha doğru olduğuna dikkat çeken Avukat Ali Güvenç Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü: “Özellikle büyük şehirlerdeki uzlaşma oranları bahsedilen kadar yüksek değil.
Çünkü Adana, Trabzon, Şanlıurfa, Van, Kırşehir gibi Anadolu şehirlerinde yapılan bir arabuluculuk talebi ve sonucunun, her iki dosyadan birinde insanların, o bölgelerdeki genel yaklaşımla da alakalı davalık olmak istememesi sebebiyle çözümlendiğini görüyoruz. Kira tahliye ve kira tespit davalarında.
Ancak büyükşehirlerde, kiracı lehine daha uygun şartlarda bir kiralık mülk bulamıyorsa, kira bedeli için yaptığı görüşmelerden de bir sonuç alamıyorsa, uzlaşabildiği bir nokta da bulamıyorsa, genelde uzlaşmanın çıkmadığını görüyoruz. Dolayısıyla büyük şehirlerde, İstanbul’da başarı oranını her 10 dosyadan 2-3’ü arasında görüyorum.
Gerisi sonuçlanamıyor ve davalık oluyor. Büyük şehirler dışında, arabuluculuk başarı oranı yüzde 60- 70 civarında. Ancak toplama baktığımızda yüzde 40-50 ortalamasında görüyorum. Büyük şehirlerde arabuluculuk süreçleri, tam istenildiği gibi bir başarı yüzdesi yakalayamadı. Anadolu ve büyükşehir ayrımı yaparak bakıldığında, toplamdaki başarı oranı doğru. Ancak, kıvrım olarak büyükşehirlerdeki başarı yüzdesi yüzde 20-30 civarında.”
Yüksek kirayla çıkacağı için uzlaşmayı tercih etmiyor
İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde uzlaşı oranının düşük kalma nedenlerini Avukat Ali Güvenç Kiraz, şöyle özetledi: “Fiyatlar, erişilebilirlik noktasından uzaklaştığı için insanların alım gücü biraz geride kaldı. Konut kredilerine baktığımızda da faizler çok yüksek. Bu ortamda dese ki ‘ben kiracılıktan kurtulayım, ev sahibi alayım, bu çileden kurtulayım’ ev alma şansı da çok yok gibi.
Kiracı, yeni ev alamayacağını, konut sorununun devam ettiğini, konut fiyatlarının yüksek olduğunu, çıktığı zaman daha yüksek bedelle çıkacağını biliyor. Bu da büyük şehirlerde kiracıların neden evlerini terk etmek istemediklerini ve uzlaşma noktasına neden yaklaşmadıklarını anlatıyor aslında. Dolayısıyla da ne kira tespit davasında, ne de kira tahliye davalarında uzlaşmayı, özellikle büyük şehirlerde tercih etmiyor.”
“Hiçbir yavaşlama yok”
Kiraya yüzde 25 zam sınırının ikinci yıl da devam etmesinin tahliye davalarını artırdığına işaret eden Ali Güvenç Kiraz, “Enflasyon artarken, mal sahibinin ikinci yılda da yüzde 25’e bağlı kalma zorunluluğuyla, bu sefer mal sahibi mağdur oldu. Dolayısıyla da mal sahipleri için hem bağlayıcı oldu, hem de tahliyeyi zorlaştırdı. O nedenle tahliye davalarında bir azalma, hiçbir yavaşlama yok. Aynı hızla devam ediyor. Tahliye davaları, geçen yıl bu zamanlarda 150 bin civarındaydı” değerlendirmesinde bulundu.
“Tahliye davaları azalmadı”
Kakıcı Şimşek Hukuk Bürosu kurucu ortak Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Kira tahliye davaları hala artarak devam ediyor. Arabuluculuk, tahliye davalarının sayısını düşürmedi. Yüksek oranda arabuluculukta anlaşılamıyor ve yine tahliye davası açılıyor. Arabuluculuk ne yazık ki şu aşamada sadece yargılama sürecini uzatıyor. Zaten arabuluculuğa başvuran taraflar uygun bir zeminde anlaşamadıkları için başvuruda bulunuyorlar. Dolayısı ile arabuluculuk da bir değişiklik olmuyor” ifadelerini kullandı.
